Pflichtmappe GwGRatgeber für Immobilienmakler
Risikoanalyse nach § 5 GwG für Immobilienmakler
Stand: 08.11.2026
Kurz gesagt: Vermitteln Sie Kaufverträge über Immobilien, verlangt das Geldwäschegesetz von Ihnen ein Risikomanagement. Dazu gehört eine Risikoanalyse: Sie ermitteln und bewerten die Risiken Ihres Betriebs, schreiben das Ergebnis auf, überprüfen es regelmäßig und legen es der Aufsichtsbehörde auf Verlangen vor (§ 5 GwG).
Wer eine Risikoanalyse braucht
Immobilienmakler im Sinne des GwG ist, wer gewerblich den Abschluss von Kauf-, Pacht- oder Mietverträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermittelt (§ 1 Abs. 11 GwG). Makler gehören damit zu den Verpflichteten (§ 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG).
Ob Sie ein Risikomanagement mit Risikoanalyse brauchen, regelt § 4 Abs. 4 GwG gesondert:
- bei der Vermittlung von Kaufverträgen immer, ohne Wertgrenze,
- bei der Vermittlung von Miet- oder Pachtverträgen erst ab einer monatlichen Nettokaltmiete oder Nettokaltpacht von mindestens 10.000 €.
Wer nur Wohnungen zu üblichen Mieten vermittelt, fällt also nicht unter diese Pflicht. Andere Pflichten aus dem GwG haben eigene Voraussetzungen; dieser Artikel behandelt nur die Risikoanalyse. Eine Tabelle mit Grenzfällen finden Sie in den häufigen Fragen.
Was § 5 GwG verlangt
Das Gesetz ist kurz. Sie müssen
- die Risiken der Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung ermitteln und bewerten, die für Ihre Geschäfte bestehen (§ 5 Abs. 1 Satz 1),
- dabei insbesondere die Risikofaktoren aus Anlage 1 und Anlage 2 sowie die Informationen aus der nationalen Risikoanalyse berücksichtigen (Satz 2),
- die Analyse dokumentieren (Abs. 2 Nr. 1),
- sie regelmäßig überprüfen und gegebenenfalls aktualisieren (Abs. 2 Nr. 2) und
- der Aufsichtsbehörde auf Verlangen die jeweils aktuelle Fassung zur Verfügung stellen (Abs. 2 Nr. 3).
Der Umfang richtet sich nach Art und Umfang Ihrer Geschäftstätigkeit (Abs. 1 Satz 3). Ein Einzelmakler braucht kein Handbuch wie eine Bank, aber eine nachvollziehbare Begründung, warum er welche Risiken wie einschätzt.
Die Aufsichtsbehörde kann Sie auf Antrag von der Dokumentation befreien, wenn Sie darlegen, dass die konkreten Risiken in Ihrem Bereich klar erkennbar sind und verstanden werden (Abs. 4). Die Pflicht, Risiken zu ermitteln und zu bewerten, bleibt davon unberührt.
Welche Risikofaktoren hineingehören
Anlage 2 GwG nennt Faktoren für ein potenziell höheres Risiko, Anlage 1 Faktoren für ein potenziell geringeres Risiko. Für Makler lassen sie sich in vier Gruppen ordnen:
| Gruppe | Beispiele aus dem Maklergeschäft | Bezug |
|---|---|---|
| Kunden | Wohnsitz oder Sitz in einem Drittstaat mit hohem Risiko; ungewöhnlich verschachtelte Eigentumsstruktur, bei der sich der wirtschaftlich Berechtigte schwer ermitteln lässt; Kunden, die Angaben verweigern oder Vertreter vorschicken | Anlage 2 Nr. 1 |
| Geschäft und Zahlung | Zahlungen unbekannter oder nicht verbundener Dritter; ungewöhnliche Finanzierung; Kaufpreis deutlich über oder unter dem Marktwert | Anlage 2 Nr. 2; Praxis |
| Vertriebsweg | Geschäfte ohne persönlichen Kontakt und ohne sichere Identifizierung aus der Ferne | Anlage 2 Nr. 2 Buchst. c |
| Geografie | Beteiligte oder Mittel aus Drittstaaten mit hohem Risiko, aus Ländern mit signifikanter Korruption oder unter Sanktionen | Anlage 2 Nr. 3 |
Mindernde Umstände nach Anlage 1, etwa börsennotierte Unternehmen oder Behörden als Kunden oder Beteiligte nur aus EU-Staaten, gehören ebenfalls in die Analyse. Sie können eine niedrigere Bewertung begründen, wenn Sie das ausdrücklich festhalten.
In fünf Schritten zur dokumentierten Analyse
- Betrieb beschreiben. Welche Verträge vermitteln Sie (Kauf, Miete, Pacht), wie viele im Jahr, in welcher Region, mit wie vielen Mitarbeitenden? Wer ist Ihre Aufsichtsbehörde?
- Faktoren durchgehen. Für jeden Faktor beantworten Sie, ob und wie oft er bei Ihnen vorkommt. Konkrete Zahlen aus dem letzten Geschäftsjahr helfen mehr als „selten“.
- Bewerten. Schätzen Sie je Faktor Wahrscheinlichkeit und Auswirkung ein, zum Beispiel jeweils auf einer Skala von 1 bis 4, und leiten Sie daraus eine Risikostufe ab. Das Gesetz schreibt keine Methode vor; wichtig ist, dass Ihre Begründung nachvollziehbar ist.
- Maßnahmen ableiten. Jede mittlere oder hohe Stufe braucht eine Antwort in Ihren internen Sicherungsmaßnahmen (§ 6 GwG), etwa eine Prüfroutine bei Zahlungen Dritter.
- Festhalten und Termin setzen. Datum, verantwortliche Person, Ergebnis. Das Gesetz nennt keinen festen Rhythmus für die Überprüfung. Legen Sie selbst einen fest, zum Beispiel jährlich und zusätzlich bei Anlass, und gleichen Sie ihn mit den Hinweisen Ihrer Aufsichtsbehörde ab.
Was passiert, wenn die Analyse fehlt
Wer vorsätzlich oder leichtfertig Risiken nicht ermittelt oder bewertet oder die Analyse nicht dokumentiert oder regelmäßig überprüft, handelt ordnungswidrig (§ 56 Abs. 1 GwG). Die Geldbuße beträgt bis zu 100.000 €, bei Vorsatz bis zu 150.000 €; bei schwerwiegenden, wiederholten oder systematischen Verstößen gelten höhere Rahmen. Zuständig für Immobilienmakler sind die Aufsichtsbehörden der Länder (§ 50 Nr. 9 GwG).
Und ab 2027?
Ab dem 10.07.2027 gilt die EU-Geldwäscheverordnung (Verordnung (EU) 2024/1624, „AMLR“) unmittelbar. Auch sie verlangt eine Risikobewertung auf Ebene des Unternehmens. Das deutsche Begleitgesetz lag zum Stand dieses Artikels nur als Referentenentwurf vor. Eine gut dokumentierte Analyse nach heutigem Recht ist die beste Grundlage für die Umstellung.
Die Vorlage von Pflichtmappe GwG
Unsere Vorlage folgt genau diesem Ablauf: Gliederung nach § 5 GwG, 23 Faktoren mit Leitfragen und Bezug im Gesetz, eine Risikomatrix mit offengelegter Formel. Als Word, Excel und PDF, zum Ausfüllen auf Ihrem eigenen Rechner. Sehen Sie sich zuerst die Leseprobe an.
Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage zum genannten Stand. Er ist keine Rechtsberatung im Einzelfall; maßgeblich sind das Gesetz und die Hinweise Ihrer Aufsichtsbehörde.